青岛高新区多位业主因楼顶违建被限制房产交易抵押

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楼顶悄悄加盖，看上去多出了几十平方米空间，实际上却可能让整套房产失去交易和抵押的"自由"。近期，青岛高新区多位业主就因为楼顶违建尝到了苦头：有的在办理抵押贷款时才被发现房产已被限制登记，有的则在经历拆除整改的"阵痛"。

2025年，高新区一位业主因房屋存在违法建设，被城阳区综合执法局高新区中队依法立案查处。由于当事人未配合整改，中队依法向不动产登记中心发函协助，对该房产予以限制登记，不得上市交易、转让和抵押。执法人员曾明确告知后果，但当事人并未放在心上。直到他准备用这套房产办理抵押贷款，才在不动产登记中心被告知业务无法受理。按照处置要求，违建必须拆除、恢复原状，经执法部门现场核验合格后，才能启动解除限制手续，拆除、上报、核验、解封的一系列环节无法即刻办结，最终这笔贷款未能如期办理。

与这种"临到贷款才着急"形成对比的，是另一些业主的主动选择。同期，高新区中队持续开展违建普法引导，辖区内有5户业主的房屋因存在违法建设被依法冻结。在了解不动产限制的相关规定后，他们主动联系中队，自行组织人员拆除违建、清运建筑垃圾、恢复房屋原貌。经执法人员逐户复查核验，确认违建已全部清除、符合解除限制条件，中队依法依规为其办理了解除房产限制手续，房屋恢复正常交易与抵押登记资格。同样是违建，因处置态度不同，结果差别明显。

类似的例子还有高新区居民董先生。他此前在26楼楼顶私自搭建阳光房，经多次劝说仍拒绝整改，甚至阻拦执法人员与拆除人员进入。由于违建位于高空，外部拆除难度大，执法人员依法对其房产采取冻结措施，限制抵押与交易。直到因资金周转困难，他才真正意识到违建带来的影响。执法队员到场后讲解政策、协调专业施工人员、现场制定安全拆除方案，拆除当天在楼下拉起警戒线、疏导围观居民，保障作业安全。违建被逐一拆除后，执法人员还协助其办理了房产解冻手续。

这些处置并非执法部门的"自选动作"，而是有明确的制度依据。《青岛市违法建设治理条例》第十八条规定，不动产登记、交易部门不得为违法建筑物办理不动产登记和交易、租赁备案等手续；违法建设情形消除后，查处机关应当在五个工作日内告知相关部门和单位。此外，对利用违法建筑物作为经营场所的，相关证照不予核发；市政公用服务单位也不得为违法建设提供供水、供电、供气、供热等服务。从施工到交易，违法建设的成本在每一个环节被逐级抬高。

从高新区的情况看，存量违建中相当一部分是别墅区业主私自加盖，也有不少房主因违建导致房屋被限制出售或抵押贷款。执法部门在查处新增违建时坚持"露头就打"，此前就曾对某小区一处抢建行为责令全面停工，并分别对违建业主和施工单位作出查处决定，其中施工单位被依法处罚1万元。这种"处罚一案、警示一批"的做法，指向的是同一个目标：让违建不再有可乘之机。

对购房人和业主而言，最实际的提醒有两条：买卖、抵押房产前，先核实房屋是否存在违法建设，避免因登记限制影响办理、造成损失；已有违建的，尽早主动拆除整改，经现场核验合格后可依法解除限制。房屋的价值不仅取决于面积和地段，也取决于产权是否"干净"。为增加一点使用面积而让整套房产失去流动性，代价往往远超预期。

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